穆迪：2017年中国房地产销售增速将放缓

国际信用评级机构穆迪近日发布报告预测，中国各级政府加强调控抑制房价上涨，2017年中国房地产市场将会降温，销售增速将有所放缓。

在销量与平均房价增长推动下，2016年中国房地产销售额创下近10万亿元新高。当年9月底开始，政府从供给端和需求端加大楼市调控力度，中央政府将“去泡沫”作为2017年楼市主基调，各地在地方“两会”上陆续表态响应中央。

就在今天（2月3日），央行分别上调了7天、14天、28天逆回购操作中标利率，并且上调了常备借贷便利贷款利率，隔夜品种上调35个基点。业内人士分析称，这其实是变相加息，资金面将成为影响2017年楼市走势的关键因素。

调控致12月房地产销售放缓

穆迪投资者服务公司发布的《中国房地产市场焦点》报告指出， 2016年中国全国合约销售额创纪录达到9.9万亿元，较2015年增长36.2%。穆迪分析师黄哲表示，由于官方2016年9月为调控房地产市场而采取更严格的措施，因此当年12月的销售额增速有所放缓，低于前三个季度。

“经历了2016年的增长后，我们预计2017年全国合约销售额将与2016年大体持平或略有下降。”黄哲说。

在历经长时间的快速上涨之后，房地产泡沫已成为中国经济当前的风险点。为抑制房价，中国一二线城市自2016年9月底起展开楼市调控，多地先后出台限购、限贷政策。

以首都北京为例，该市2016年9月出台新政，要求进一步完善差别化住房信贷政策，规定首套普通自住房首付款比率不低于35%，二套房无论有无贷款纪录，首付款比率均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比率不低于70%。

2016年年底召开的中央经济工作会议中亦明确定调2017年楼市发展，即“房子是用来住的，不是用来炒的。”。随后地方“两会”相继召开，多地继续对房地产市场调控表态，其中热点城市均表示将严格执行调控政策、稳定房价。北京公布2017年楼市调控目标为房价环比不增长；上海表示要牢固把控基调，重申“房子是用来住的，不是用来炒的”。

一二线城市房价增长减缓

穆迪报告显示，各地的调控措施已初见成效。2016年12月，中国70个大中城市当中，有46个城市的房价环比出现增长，数量少于11月份的55个和10月份的62个城市。与此同时，有20个城市房价出现环比下降，数量高于11月份和10月份。

从一线城市房价来看， 2016年12月，4个一线城市中北、上、深在将近两年中首次出现房价环比下降，降幅分别是0.1%、0.2%和0.4%，而广州房价涨幅从11月的0.9%降至12月的0.7%。4个一线城市平均房价增幅环比持平，而11月和10月分别增长0.1%和0.5%。

资金面或成影响2017年房价主因

2月3日，农历新年开工靠前天，央行就上调逆回购操作中标利率，并且上调了常备借贷便利贷款利率，隔夜品种上调35个基点。

中原地产分析师张大伟告诉财新记者，影响2017年楼市走势关键的因素是资金价格的变化。目前看，加息或者变相加息的可能性已经出现。2017年北京及其他主要一二线城市的房价调整预期越来越明显。

“判断2017年北京或者全国房价走势可以说主要看资金价格和是否‘认房又认贷’。如果认房又认贷，可以预期的是成交量还将有20%以上的跌幅空间，而房价的跌幅甚至会接近2014年。”张大伟补充道。

“央行今日的利率调整使得资金面收紧，利空房价上涨。”易居研究院智库中心研究总监严跃进接受财新记者采访时表示，2017年房价可能还会上涨，但涨幅受到抑制。

除了资金面之外，库存和需求也是影响房价的因素。穆迪指出，截至2016年12月，一二线样本城市的住宅库存，分别处于八个月和六个月的低位。较低库存降低了未来半年这些城市房价大幅回调的风险。严跃进告诉财新记者，一线城市刚需依然强劲，价格方面不会下跌，房价在2017年会有6%的增幅。